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精益TPM管理
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物業設備精益TPM管理措施

來源:    發布時間:2019-10-18     瀏覽次數:

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Nlean新益為精益生產咨詢公司概述:物業設備精益TPM管理的基本內容包括管理和服務兩個方面,也就是說,需要做好物業設備的管理、運行、維修和保養等方面的工作,實現精益TPM管理的用好、管好、維護檢修好、改造好現有設備,提高設備利用率及完好率的根本目標。

 

物業設備精益TPM管理

 

物業設備精益TPM管理

 

一、精益TPM設備分類管理

 

根據各類設備設施的功能、用途、重要性等因素對其實行分類管理,分A、B、C三類 :

 

A類:監視系統設備,配電房各屏柜,生活泵、消防水泵,消防報警系統,電梯及其它。

 

B類:排風設備,水箱(池),滅火器材,排污泵及其它。

 

C類:房屋本體照明設施、室內外插座、各式燈具、水龍頭、排水設施、道路及其它。

 

二、精益TPM設備運行管理

 

1、對A類設備,根據業主委員會的要求、物業服務方案,項目電工人員巡回方式對設備進行管理。

 

2、項目電工人員必須經過專業培訓,熟悉所管理設備的性能、特點和操作規程,考核合格后上崗操作。

 

3、項目電工按崗位職責及運行操作規程,對設備進行操作和檢查,認真作好運行記錄。

 

4、項目電工人員根據運行管理有關制度,每月檢查監督設備運行操作人員崗位職責旅行情況,檢查設備運行狀態,注意設備運行安全性、合理性、經濟性,檢查運行、維護保養記錄、檢查后在有關記錄上簽字,發現問題及時糾正,對發現的設備問題應詳細填表報告,工程主管監督整改情況。

 

三、物業設備的維修保養

 

1、電工人員負責所管轄設備設施的維修保養,項目主任協調工程主管負責組織本項目維修保養工作。

 

2、設備設施保養分日常維修保養和定期維護保養及年檢維護保養3個層次。

 

(1)日常維護保養主要是巡視檢查和清潔方面的工作;定期維護保養主要工作就是性能狀態檢查和計劃性能修理的內容;年檢維護保養主要是對設備進行全面的調整。

 

(2)日常維護保養通常由設備運行操作,當班電工負責,定期維護保養由主管負責操作安排,當班電工人員進行配合,某些設備外聘專業公司進行。

 

(3)維護保養工作的項目由各類設備具體規定,各設備主觀根據規程并結合設備具體技術狀況,做出年度、月維護保養計劃,經公司領導批準后實施。

 

(4)設備年檢維護保養,由委托年檢單位實施。維護保養結束后以書面形式報告公司。

 

四、精益TPM設備維修管理

 

1、設備設施的維修分計劃維修和故障維修兩類。

 

(1)計劃維修是自在設備設施沒有發生問題之前,對其劣化和缺陷部件進行預先維護和修理;

 

(2)故障維修是對設備設施受損設備故障后其失效、損壞部件進行針對性維修。

 

2、設備設施維修采用委托維修和派工維修兩種形式。

 

(1)委托維修主要用在故障維修。管理處設值班調度室,實行24小時待命值班,配置應急電話號碼,隨時接受住戶、值班人員的維修申報和故障報告,接報后,迅速在規定時間內修復。

 

(2)派工維修主要用在計劃維修、零星及小型的設備新裝、改裝專案處理。工程主管根據設備定期保養計劃,當前對設備定期保養計劃,當前設備運行狀況的分析調查結果,以及住戶的要求填寫派工單,派專人完成的特定工作。派工單的處理與跟進流程按委托維修規定進行。

 

五、精益TPM設備故障及事故管理

 

1、凡因為操作規程、操作使用不當或設備發生非正常損壞而被迫停止運轉。達到一定時間或造成損失的,稱為設備事故。

 

2、損失及影響不及事故嚴重程度的其它情況稱之為故障。

 

3、無論發生何種設備故障和事故,工程主管必須立即組織力量迅速處理。若較重大事件,必須及時報告管理處主任以書面形式報公司協調處理。

 

4、無論發生何種設備故障和事故,管理處主任、工程主管、電工人員必須詳細記錄,不得疏漏和隱瞞。

 

六、精益TPM設備大修及更新管理

 

1、管理處根據實際情況對設備進行大修、更新和技術改造,使之更加安全、有效、經濟、可行。

 

2、設備及物業本體部分的大修、更新和技術改造費用,需從維修資金中支出的。經業主委員會審核、同意簽字后報公司簽字進行修理、改造。

 

3、大修改造的項目由各項目主任提出申請、工程主管簽字,經公司討論形成《年度維修計劃申請報告》,報經業主委員會批準后方可實施,項目實施按照:“誰主管,誰負責”的原則,在工程主管指導下進行。

 

七、TPM設備報廢管理

 

1、設備有下列情況下考慮報廢:

 

(1)已經超過使用年限,主要結構及部件磨損破壞,設備效能達不到要求且不能修復。

 

(2)設備技術陳舊落后,無形磨損嚴重,經濟效果差,經濟上分析結論更新勝于大修。

 

(3)因以外災害或事故使設備損壞嚴重而無法修復使用,建筑物改建不能拆裝的。

 

(4)嚴重影響安全,繼續使用將會引起危險事故的。

 

(5)設備耗能大、污染環境嚴重,國家管理部門規定應予淘汰的產品。

 

2、設備報廢由項目主任提出申請,并填寫《設備報廢申請單》,工程主管組織有關人員進行鑒定后報公司批準,其中產權是屬于業主的設備,需報廢的還須報請業主委員會批準。

 

3、設備報廢后,報廢設備由(公司庫房或業委會)進行利用和處理,殘值回收憑據報財務部注銷設備資產,同時注銷臺賬和卡片。



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